Hypotéka, nebo stavební spoření?

žitou představou je, že hypoteční úvěr, tedy účelový úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti, lze použít pouze na velké investice a úvěr ze stavebního spoření zase na malé. To ale platí jen částečně. Především je třeba si uvědomit, že na trhu není jen jeden druh hypotéky a jeden druh úvěru ze stavebního spoření s přesně vymezenými vlastnostmi. Konkurenční boj zajistil, že hypoteční banky i stavební spořitelny postupně přišly s celou řadou produktů využitelných různým způsobem. S hypotékou tak můžete třeba jen zrekonstruovat koupelnu za 150 tisíc korun a úvěr ze stavebního spoření naopak použít na nákup bytu za dva milióny. Hypotéku také lze se stavebním spořením různě kombinovat.
Stavební spoření, resp. úvěr z něj, a hypoteční úvěr mají mnoho společného, ale také se ve spoustě věcí liší.

Rychlost získání úvěru
Základní odlišností je, že stavební spoření má na rozdíl od hypotéky vždy dvě fáze. V prvním, minimálně dvouletém období, je třeba naspořit stanovenou částku, aby bylo možno následně čerpat úvěr. Nechceme-li nebo nemůžeme-li na poskytnutí řádného úvěru čekat, můžeme velmi rychle získat úvěr překlenovací. U hypotéky spořící fáze není a rychlost vyřízení úvěru závisí především na rychlosti poskytnutí všech podkladů, které banka požaduje.

Dostupnost úvěru
Kritéria hodnocení bonity žadatele o úvěr, podle nichž se hypoteční banky i stavební spořitelny rozhodují, zda a v jaké výši úvěr poskytnou, jsou obdobná. Základním z nich je vždy prokázání příjmů ve výši dostatečné pro splácení úvěru, druhým v pořadí pak odpovídající zajištění úvěru. Přestože všude slibují individuální přístup, vždy se minimálně v prvním kole jedná o vyplnění tabulky s pevně nastavenými parametry.

Zajištění úvěru
Z podstaty hypotečního úvěru vyplývá, že musí být vždy zajištěn zástavním právem k nemovitosti bez ohledu na jeho výši. Podmínky požadované jednotlivými stavebními spořitelnami pro zajištění úvěru se dosti liší. Někde bez zajištění získáte úvěr ve výši pouze 50 000 Kč, jinde za určitých podmínek až 200 000 Kč. S jedním ručitelem můžete mít úvěr až 350 000 Kč a se dvěma ručiteli dokonce 500 000 Kč. Pro vyšší částky nastupuje zajištění zástavním právem k nemovitosti.

Účelovost úvěru
Hypoteční úvěr lze obecně použít na pořízení či opravy jakékoliv nemovitosti, tedy i té, která nebude sloužit k bydlení (chata, garáž, obchodní prostory atd.). U těchto nemovitostí však nelze uplatnit daňové zvýhodnění a státní podporu. Vždy je ovšem nutné, aby nemovitost, která je předmětem úvěru, byla ve vašem vlastnictví.
Účel čerpání úvěru ze stavebního spoření je zákonem omezen pouze na financování stanovených nákladů spojených s bydlením. Na rozdíl od hypotéky jej ale lze použít např. i pro získání družstevního bytu. Důležité je, že účelově vázán je pouze úvěr ze stavebního spoření, nikoliv celá částka uspořená na účtu stavebního spoření. Tu můžete utratit třeba za vybavení bytu nábytkem nebo jakkoliv jinak.

Úroky
U hypotečního úvěru jsou úroky téměř všude stanovovány individuálně podle posouzení bonity klienta. Naprostá většina žadatelů o úvěr získá úrokovou sazbu minimálně o pár desetin procenta vyšší, než je ta základní, uváděná v propagačních materiálech banky. Naopak úvěr ze stavebního spoření získají se stejnou úrokovou sazbou v rámci jednoho tarifu všichni klienti té které stavební spořitelny.
Dalším rozdílem je, že u hypotečního úvěru lze sjednat různě dlouhou dobu fixace úrokové sazby, po jejímž uplynutí banka sazbu změní podle aktuální situace na mezibankovním trhu. Pro úvěr ze stavebního spoření je doposud sjednávána pevná úroková sazba platná po celou dobu trvání úvěru. Aktuální výše sazby z řádných úvěrů ze stavebního spoření se pohybuje od 3 do 4,9 %. Výše poskytované úrokové sazby z hypotečních úvěrů začíná tam, kde úroková sazba úvěrů ze stavebního spoření končí.

Poplatky
Za poskytnutí hypotečního úvěru většinou zaplatíte poplatek ve výši 0,3 – 1 % z objemu úvěru. Někde jej požadují už při podání žádosti, jinde až po jejím schválení, takže pokud úvěr nezískáte, o poplatek zde nepřijdete. Zpoplatněno bývá i každé čerpání úvěru, vedení úvěrového účtu nebo třeba změna v úvěrové smlouvě.
Poskytnutí úvěru ze stavebního spoření většinou nijak zpoplatněno nebývá (existuje však i výjimka v podobě 2% poplatku u jedné stavební spořitelny). Na druhou stranu zase musíte zaplatit většinou 1% poplatek z cílové částky už při podpisu smlouvy o stavebním spoření. Ten se navíc počítá z cílové částky, tedy ne pouze z výše budoucího úvěru.
Za vedení úvěrového účtu v hypoteční bance většinou zaplatíte měsíčně tolik, co ve stavební spořitelně za rok.

Splácení úvěru
Základní odlišností je, že hypoteční úvěr lze splácet delší dobu (až 30 let) než úvěr ze stavebního spoření (maximálně 20 let). Délka splatnosti má samozřejmě zásadní vliv na výši splátky úvěru a tedy mj. i na posouzení schopnosti žadatele úvěr splácet.
Splátky z některých hypotečních úvěrů lze sjednat nejen anuitní (rovnoměrné) jako u stavebního spoření, ale i progresivní či degresivní, a splatit tak větší část úvěru spíše na jeho začátku či konci.
Úvěr ze stavebního spoření zase lze bez sankcí splatit předčasně, což u hypotečního úvěru jde vždy jen na konci období fixace úrokové sazby nebo se sankčními poplatky.

Daňové efekty
Daňové zvýhodnění úvěru ze stavebního spoření i hypotečního úvěru použitého zákonem stanoveným způsobem je obdobné. Zaplacené úroky až do výše 300 000 Kč ročně lze při splnění zákonných podmínek odečíst od daňového základu pro výpočet daně z příjmu fyzických osob. Dosud platnou výhodou stavebního spoření je osvobození výnosových úroků z něj od daně z příjmu, což se však s připravovanou změnou zákona o dani z příjmu bohužel asi brzy změní.

Státní podpora
Forma státní podpory u stavebního spoření a hypoték se liší. Na smlouvy o stavebním spoření uzavřené do konce tohoto roku lze získat státní podporu ve výši 15 % z vkladů připsaných v daném roce na účet stavebního spoření, nejvýše však 3 000 Kč ročně. Zato úvěry ze stavebního spoření po ukončení spořící fáze stát již nijak nepodporuje.
U hypotečních úvěrů je poskytována státní podpora ve formě úrokového zvýhodnění, které je však s ohledem na pokles úrokových sazeb z hypotečních úvěrů v současné době nulové. Zvýhodněni budou mladí lidé do 36 let věku, kteří si pořizují starší nemovitost.

Kombinace hypotéka – stavební spoření
Hypotéku lze se stavebním spořením různě kombinovat. Důvody pro tento postup jsou: zvýšení jinak nedostatečných vlastních zdrojů, úspora nákladů (především úroků) a využití státních podpor.


Kdy se hypotéka vyplatí více?
Základním problémem každého porovnávání je zajištění toho, aby bylo srovnáváno skutečně srovnatelné. Dva úvěrové produkty s různě dlouhou dobou splatnosti, jiným průběhem splácení jistiny, úroků i poplatků a s odlišnými daňovými i jinými výhodami rozhodně nelze porovnávat např. jen podle úrokové sazby. Také srovnání podle navýšení úvěru, resp. celkové zaplacené částky, může být objektivní jen za určitých podmínek.
Jediným údajem pro skutečně objektivní srovnání je efektivní úrok. Je to číslo, do jehož výpočtu jsou zahrnuty všechny náklady, ale i výhody s úvěrem spojené. Tedy nejen výše úvěru a úrokové sazby, ale třeba i poplatky za vyřízení úvěru a vedení úvěrového účtu a na druhé straně státem k úvěru poskytované podpory a daňová zvýhodnění. Aby byl výpočet přesný, musí v něm být zahrnut i faktor času, tzn. kdy byla jaká platba provedena. Jen tak bude zohledněna i časová hodnota peněz.